「租金貸」盛行 揭內地金融風險

今年4月中美貿易摩擦發生後，盡管政府強調防範金融風險在趨勢上有些微轉向，但從國務院金融穩定發展委員會（金穩委）在8月連開兩次會議看，中國政府在防範金融風險的軌迹上，並沒有發生多少轉向。

長租公寓經營模式 谷租金

8月24日國務院副總理、金穩委主任劉鶴主持防範化解金融風險專題會議，聽取了網絡借貸行業風險整治進展，和防範化解上市公司股票質押風險情況的滙報，研究了深化資本市場改革的有關舉措。可見，這次金穩委會議主要是針對最近發生的P2P網絡金融平台紛紛破產倒閉，及尤其是長租公寓的「租金貸」風險而召開。

如不是「我愛我家」的前副總經理胡景輝近期對長租公寓經營模式批評，他說，「長租公寓爆倉一定比P2P爆雷更厲害」，如不是杭州鼎家網絡公司的長租公寓公司8月20日宣布破產，以及國內一些一二綫城市租房市場的房租在短期內快速飈升，長租公寓這種租金貸的風險還沒這樣快暴露出來，整個社會大眾還蒙在鼓裏。

我早就指，最近國內一些一二綫城市租房市場的租金快速飈升，基本上是以租金貸為主導的這種長租公寓經營模式導致的結果。據了解，這種長租公寓一方面先由一些房屋中介以哄抬租金的方式搶佔房源，即高於市場價格從房東或業主處搶佔房源，形成對房源的壟斷，然後與業主簽訂合同，一般是3至5年的長期租約，房屋經過適當裝修後再向外出租。一般以季度或半年向業主支付租金。

另方面，又以解決一些租客「押一付三」傳統模式的壓力為幌子，向租客提供「押零付一」或「押一付一」等優惠條件來吸引及招攬租客。而在這交易中，房屋中介暗中做手腳，讓蒙在鼓裏的租客與網絡金融平台等第三方信貸機構簽訂貸款協議，一次性貸款下一二年的房租交給房屋中介機構。租戶向長租公寓公司支付押金，同時在約定租期內，每月向第三方信貸機構還款；其間產生的利息或服務費由公司向信貸機構支付。

也就是說，這些租賃中介與租客簽訂的不是一份住房租賃合同，而是一份與第三方信貸機構的貸款合同，即公司利用租客的信用，向網貸平台貸款（或稱房租貸）或銀行，把下一二年的租金一次性預付給長租公寓公司，租客則按月向銀行或網貸平台還款。中國租房市場的租金貸所謂的金融產品創新油然而生，並很快在國內一些城市盛行。

中介操縱房源 擾亂政府房策

在這樣的長租公寓租金貸運作模式下，房屋中介機構便可利用時間差，截留從租金貸獲得的長期租金中的大部分資金，僅需小部分來支付業主房租，中介公司就能把所截留的大部分資金用於公寓的快速擴張，壟斷市場房源，或用於其他市場進行生利投資。

正因這種租金貸經營模式能「空手套白狼」，所以吸引國內各種資金蜂擁而入。2018年的1月16日，中國長租公寓領跑者自如就完成了40億元人民幣的A輪融資，估值約200億元人民幣。國內排名Top100的房地產開發商中，已有超過30家涉足長租公寓領域。

蜂鳥屋統計數據顯示，截至5月31日分散式品牌公寓TOP10總融資金融約為75.792億元；而集中式品牌公寓TOP10融資總額約為71.15億元。這更是加劇了長租公寓市場的快速擴張及對各個城市可租賃住房不計成本搶房。這必然造成國內一些城市租賃住房緊張及房租突然快速上漲。

在這種經營模式下，在房租上漲或房屋中介公司把資金用於其他投資並且收益較好時，其擴張速度就會愈來愈快，金融風險也不會暴露出來。但當租賃市場房租下行，所壟斷的房子無法租賃出去，或他們的投資失利時，這種租金貸經營模式隨時可能引發房屋中介公司資金鏈斷裂的風險。而資金鏈的斷裂，既無法繼續向房東支付租金，導致房東收回房屋。同時，租客也要面臨無房屋可住的處境，還得償還房租貸。如租客拒絕再還貸款，那麼這些第三方信貸機構也面臨着資金鏈斷裂甚至倒閉的風險。

可見，這種以租金貸為主導的長租公寓的經營模式，不僅將導致金融體系的嚴重風險，也將給整個住房租賃市場及社會帶嚴重惡果。如北京的房屋中介機構，通過這種租金貸進行快速擴張，讓整個租賃市場的房源基本上操縱在他們手上。這些公司房源少則幾千套，多則數萬套及十幾萬套，他們不僅能夠輕易地操縱市場，推高房租，製造整個租房市場的恐慌情緒，以圖謀取暴利。這自然會擾亂政府發展租房市場的政策。

同時，這些房屋中介機構手上持有的住房涉及的資金以數十億元計之，所涉及家庭至少是房源的一倍，其中所隱藏的社會風險之大是難以估量的。但一旦租金貸風險爆發，房屋中介機構可置身事外或乾脆以破產名義逃之夭夭。整個社會則面臨着巨大的金融風險。

金融監管 落後市場發展

從租金貸的案例來看，中國金融體系的風險，首先，其根源就在於整個社會都在利用金融市場制度缺陷過度使用現有的金融體系，無論是政府、企業，還是個人都一樣。本來，現代金融市場的本質就是一個匿名激勵機制，及存在嚴重的委託代理關係。在這種機制下，使用金融市場者可能把其行為的收益歸自己，把其行為的成本轉移給整個社會。在中國這種不成熟、存在嚴重制度缺陷的金融市場，其面臨的問題會更大。

租金貸和首付貸的突然盛行、早幾年的網絡金融爆發式的增長、國內影子銀行氾濫、國有企業債務快速增長、房地產泡沫愈吹愈大等，都與人人都想過度使用現代金融體系有關。

其次，在人人都希望過度使用金融體系觀念下，政府的金融監管遠遠落後於現實市場發展。這不僅表現為金融監管的法律法規嚴重滯後於現實，許多金融市場的法律法規往往是問題成堆之後才推出，而且表現為金融監管效率低，金融監管套利隨處可見。比如，本來是違規違法的金融產品也會大行其道。首付貸及租金貸的出現就是如此。

當這次租金貸的問題暴露出來後，及長租公寓最近成為中國新興金融風險之後，深圳互聯網金融協會不得不發布《關於規範「長租公寓」業態涉互聯網金融的風險提示》，禁止長租公寓中介展開租金貸業務。

防範金融風險 需從制度入手

再次，中國的企業謀取利潤早就沒有底綫了。這不僅與許多企業家的精緻的個人主義價值觀的引導有關，也與當前外部環境激勵有關（即企業損害他人或社會利益時所受到的處罰輕微）。所以，近年來許多金融產品的創新，在完全犧牲消費者及整個社會利益下，也能大行其道，首付貸和租金貸就是最好的例子。

如何防範國內金融體系的風險，就得從根源上入手來設定制度，以此來引導市場，否則是防不勝防。

▲ 最近內地一二綫城市租房市場的租金快速飈升，基本上是以租金貸為主導的長租公寓經營模式導致的結果。（中新社資料圖片）