新盤延期交樓 買家有甚麼影響？

未落成的一手樓花，有兩大主流付款安排：「即供付款」及「建期付款」。前者即是買家在物業未入伙前已支付全部樓價；涉及銀行按揭的話，買家會申請樓花按揭，在新居未入伙前，已開始償還樓按。後者是買家支付一定比例樓價後，待物業落成才完成交易，需要按揭的話，也是到時才申請現樓按揭。

即供付款買家或承受雙重住屋支出

不同的買家會按自己不同的需要而選擇付款安排，例如尚未引入種種「辣稅」、政府仍容許樓花轉名的年代，投資者會較偏好建期付款，以其只需支付樓價一小部分作訂金，待物業落成前以樓花轉讓方式售出物業，便可放大回報。而過去供樓入息比率及壓力測試計算較寬鬆的年代，用家較為偏好即供付款，取其較早成交，折扣較高。

近年因為辣稅的關係，投資者入市比例下跌，但因為計算供款入息比率及壓力測試時，指引要求把新、舊物業的按揭同時計算，因此建期付款較受換樓客歡迎。近年一手新盤中，建期付款漸漸成為主流。

如果樓花物業延期落成，選用即供付款的買家如需為原有居所支付租金或償還樓按，他們便會有較長時間有雙重住屋支出。如果新居延誤交樓，而選用即供付款的新盤買家又按原有計劃售出舊居，可能需要以短租方式解決居住問題。

對選用即供付款的買家來說，由於他們要待物業臨近交樓才申請按揭，如果樓價在期間下跌，影響到入伙時的估價，買家要完成交易，便需要支付差價。以一個折實價$800萬的樓花物業為例，買家打算申請8成按揭，即借$640萬。如果物業落成時，估值下跌一成至$720萬，8成按揭便只可借$576萬，買家要另行籌措$64萬支付差價。

新入伙盤未見大規模估價不足

樓價調整對不同項目的估值會有不同的影響。以近2年樓市表現而言，整體樓價指數回落，但期間售出的新盤，在入伙時估價的表現各異，至目前為止，在過去2年出售、在近期交樓的新入伙盤，只有個別項目出現估價不足，未見大規模的估價不足現象。不過，以較穩健的策略考慮，如果樓花買家擔心物業估價下跌，有兩個處理方案：1.考慮向發展商申請改用即供付款，但此舉需要發展商同意，而且對於舊居有按揭未供滿的買家來說，要通過壓測有一定難度。2.可考慮在樓花期提高儲蓄比率，萬一申請按揭時估價下跌，也有足夠現金完成交易。

▲ 新盤延期交樓，對使用不同付款安排的買家，也會受到不同的影響。