出租公屋轉綠置居 助房委開源

特首「以置業為主導」的房策走向，及至「公屋80萬封頂論」均惹來不少爭議。

《施政報告》解釋，以置業為主導，是要「讓市民安居，樂以香港為家，政府會致力建立置業階梯，為不同收入的家庭重燃置業希望」，並強調「房屋並不是簡單的商品，而適切的居所是市民對政府應有的期望，是社會和諧穩定的基礎，因此在尊重自由市場經濟的同時，政府有其不可或缺的角色」。

遷往綠置居騰出單位 兩戶受惠

本文會先集中探討當局以「綠置居」取代出租公屋的財政考慮。日後將另撰文探討「綠置居」對公屋輪候名冊申請者的影響，及討論「置業主導房策」對不同持份者的影響。

「綠置居」計劃是由房委會選擇合適的興建中公屋項目，出售給公屋住戶或已通過詳細資格審查的公屋申請者（兩者簡稱為綠表申請者）。「綠置居」定價比傳統出售的居者有其屋計劃單位低廉，以助綠表申請者自置居所，並藉此騰出單位以編配給公屋申請者。當局強調，一個出租公屋單位，若轉作出售用，並指定售予綠表申請者，便可以令兩個住戶受惠：綠表申請住戶可更早置業；他們遷往「綠置居」單位後，原有的公屋單位便可騰空，讓另一公屋申請住戶租用。換言之，公屋轉作「綠置居」，可供編配的公屋單位理論上不會減少。

公屋住戶每月繳交租金可使用有關單位，不存在資產權益，物業升值與否，與他不相干。假設其他因素不變，有工作能力的公屋住戶，由於需繳交的月租廉宜，租住多年後，可動用的入息、儲蓄能力和財政儲備都較高。房委會公屋租戶當中，富戶數目約有2.24萬至3.65萬，富戶當中，應有一定數目，有興趣及具備財政能力購買「綠置居」單位成為業主，使用及擁有房產。

以更多的「綠置居」取代出租公屋，政府、房委會及經濟條件較佳而選擇購買「綠置居」或其他資助出售房屋的公屋住戶，都會在不同方面受惠。

每伙綠置居 運作盈餘約54萬

政府可從「綠置居」等資助出售房屋的收益中收回土地開發成本，並且可將出售「綠置居」等資助出售房屋所產生的盈餘，用來資助其他公營房屋的興建費用。如盈餘可觀，或許將來10年也毋須動用當局已積存達770億元的「房屋儲備金」。

（一）「綠置居」成為房委會另一收入來源

房委會將新蒲崗一幢新建的公屋大廈改作綠置居先導計劃（景泰苑），在2016年11月接獲16,198份綠表申請書（申請數目與單位比例約為19比1），其中近45%（7,300個申請人）獲邀往揀選單位，但最後只有1,607個獲邀的申請人出席揀選單位，最終全部857個單位均售出，其中100個單位售予單身申請人。

「綠置居」只推出一次先導計劃，但初步看來，亦如其他居屋計劃一樣，為房委會創造盈餘。房委會文件SHC44/2016第30段的資料顯示，預計出售857個「綠置居」單位的總售樓收益為17.65億元。扣除估計工程費用13.02億元後，預計總運作盈餘為4.63億元。其實，估計工程費用即是總成本，已包括（1）發展成本（即建築及間接成本）、（2）相當於發展成本35%的土地成本、（3）間接行政成本及（4）其他與銷售相關的開支（例如印刷、廣告、宣傳、顧問開支）等。粗略估算，平均計每個綠置居單位的收益約為206萬元，成本約為152萬元，運作盈餘約為54萬元。

單位平均成本低 盈餘更勝居屋

綠置居先導計劃定價因折扣率較高，單位的平均收益（206萬元），比2014年、2016年及2017年三期發售共6,874個新居屋單位及31個重售單位的平均收益（245萬元）為低，但綠置居單位的平均成本（152萬元），比最近三期發售的居屋的平均成本（193萬元）為低，結果令綠置居平均每一單位的運作盈餘（54萬元），反而較最近三期發售的居屋的平均運作盈餘（52萬元）為高。按此分析，「綠置居」將成為房委會另一收入來源。

（二）公屋運作帳目赤字可進一步改善

房委會租住房屋（簡稱公屋）運作帳目赤字連年的情況，在過去5年已出現明顯變化（見表）。

按《房屋條例》每兩年檢討租金一次的規定，房委會公屋租金最高可上調10%，除將現有公屋租金按規定向上調（2012年、2014年及2016年9月均上調租金10%）以減低運作赤字的方法之外，《施政報告》進一步建議，日後以更多的「綠置居」取代出租公屋。這樣，公屋數目的增長受到限制，對房委會的整體財政狀況就更為有利。再者，因出售更多公營房屋所增加的收益，又能用於持續發展和興建公營房屋，可謂一石二鳥。

公屋數目受限制 赤字望改善

附表的資料顯示，房委會公屋運作帳目的赤字，已由2013年3月底的12.34億元，下降至2017年3月底的1,000萬元，即加權平均每一公屋單位每月平均運作赤字，明顯由2013年3月底的140元，降至2017年3月底的1元。公屋運作帳目已包括折舊及攤銷支出、差餉及地租支出、租約與租務管理服務支出、維修及改善工程支出、社區建設及法例規管的事務支出、及物業管理開支（主要包括公用設施費用、保安、清潔、外判物業管理服務等費用）。

房委會只需每月平均補貼每個公屋單位一元，便能令77.9萬個公屋單位約75.6萬個住戶有適切居所，安居樂業，確是歷年耕耘的重要成果。

至於以更多的「綠置居」取代出租公屋的政策的推行速度及規模是否或如何加快加大，筆者認為應讓房委會從長計議，以免市民誤解「綠置居」只是「政府向錢看」的政策。

（置業主導房策評論之一）

▲ 施政報告建議，日後以更多綠置居取代出租公屋，此舉可限制公屋數目的增長，對房委會的整體財政狀況更為有利。（資料圖片）