填海跳出框框 借內地水域解土荒

團結香港基金早前發布「強化東大嶼都會計劃」（新東大嶼），標題為「跳出框框．想像未來」。筆者喜見計劃為香港未來增闢土地供應拓展了新空間。

我們一直認為維港以外填海造地是最有效率和效益的土地供應方案。香港雖有1,106平方公里土地，可作發展用途的所餘無幾。然而香港水域面積1,648平方公里，基於種種限制，適合填海造地的海床範圍也非常有限。團結香港基金曾估算過未來土地需求達9,000公頃，故縱此計劃2,200公頃都能落實，土荒問題仍未能完全解決。因此我們（博匯）認為，他們今次跳出的仍是個「小框框」，未有跳出香港地域範圍的「大框框」。

向南延伸海面 建香港2.0

據我們研究，按照規劃人口1,000萬和2050年的規劃年份，香港實際的土地需求達12,000公頃，要為未來制定一個靈活、充裕而又符合實際需要的規劃框架，我們去年11月發布的「海上飛地」方案（詳見本報2017年11月6日報道「智庫倡向珠海借水域填海．可建48萬公屋或居屋」文），即在香港以南水域，填海造地120平方公里（12,000公頃），才能一勞永逸解決香港土荒。

該構想是在現時香港南端向南伸展約35至75公里的海面，在屬於珠海市行政區範圍的伶仃島、擔桿島和萬山群島一帶，改造現有島嶼以及在周邊海域填海造地，建立「海上飛地」（見圖），項目範圍將採綠色智能交通系統，連接中部水域「東大嶼都會」及南丫島北部，再通達大嶼山、港島及其他區域。預計由中環出發，前往各島嶼，車程僅需35至75分鐘。另設多個渡輪碼頭，往返香港其他區域如中環、啟德、將軍澳和屯門。

填海得來的土地，更符合宜居的規劃標準，以建設一個「香港2.0」，類似紐約市的新澤西區，而紐約市的曼哈頓區猶如香港的中上環灣仔。120平方公里土地內的60平方公里用作商住用途，其中的10%作道路及基建，30%作綠化用地，30%作社區設施、商業等用途，30%作住宅用途，佔18平方公里，容積率3.0，人均居住面積27平方米，已可容納200萬人。那將來香港整體城市布局會形成香港、九龍、新界人口封頂800萬，「海上飛地」人口封頂200萬。

內地成本更低 平售屋惠青年

項目可由港府向中央政府提出，經國家發改委立項審核，由中央政府委派專責小組協辦籌建。填海造地以及基建配套設施完成後，由珠海市人民政府以70年期的使用權批租給香港特區作城市綜合發展用地。香港特區將以租賃方式取得該地。填海得來的土地使用權，租賃期限自填海造地工程完成交付日起的70年為止。租賃期限屆滿，經全國人大會決定，可以續期。該地將行使香港法律，時機成熟時，更希望可爭取將之以及周邊水域範圍共1,300平方公里的區域納入香港版圖。建議中央政府與特區政府商討相關財務安排：填海造地、基建、公屋部分由中國的施工單位承建，初步估算每平方公里約300億港元的造價成本，按亞洲基礎建設投資銀行年息率3.0%，讓香港分50年償還。

香港近年飽受勞工短缺及其他因素所困，工程造價經常超支、工期經常延誤；同等的工程，造價往往是中國造價5倍以上。以「中國技術、中國成本、中國速度」，將來配給48萬套公屋/居屋供120萬年輕人認購；以每戶100平方米計算，以今天每平方米20,000元的成本造價，售價只為港幣200萬元，直接讓年輕一代受惠；相信到時年輕人屆時可以有更多的可支配收入去進修或旅遊等，創業成本和風險也大幅降低，社會怨氣有望大減。

土地供應不足一向是本港發展一大難題，這治本治標的方案，可大減土地不足帶來的住房短缺以及解決經濟社會發展的瓶頸問題。長遠而言，土地增加不但將增加市民的生活空間、改善市民的生活質素，還將有利於發展多元化產業，維持香港長期經濟繁榮和社會穩定。若「海上飛地」能落實，香港便可走出目前困局：

擴香港版圖 利國家接軌國際

郊野公園得以最大程度保存；棕地有足夠時間安排現有作業設施的遷移重置，以及與營運者磋商補償問題；舊區更新因有「調遷空間」而達到人口密度降低、交通基建和社會設施得以改善；第二機場和貨櫃碼頭得以有空間興建與調遷；「鄰避」（NIMBY）設施如焚化爐、骨灰龕場、殯儀館等得以在新區有更佳的規劃安排；市民的居住單位不致「愈買愈貴、愈住愈細」等。

至於商界再不用去承受超高昂的辦公樓售價或租金。發展商屆時將有過萬億平方米的「麵粉」去開發辦公樓、酒店、會展、商場等。投資界在20至30年內，又有超過15萬兆港元的資產增值空間。政府又可以發展更多的文化、娛樂、康樂、體育、醫療、教育等社會設施，亦具備條件去舉辦國際盛事如奧運會、世博會、國際論壇等。大健康概念的長者社區又得以在宜居的環境設置。

香港是全中國最開放和最國際化的城市，實行一國兩制，有健全的國際金融商貿法律體制和國際關係網絡。擴大香港的版圖，等同擴大國家與國際接軌的舞台，對「一帶一路」倡議和粵港澳大灣區的發展非常有利。果真如此，香港繼續繁榮穩定多50年，問題不大。

比較「新東大嶼」在做規劃與工程詳細研究和環境評估的同時，要走程序諮詢公眾，受影響的持份者勢必提出修改或反對意見、甚或司法覆核。到規劃方案定稿後，再要去城市規劃委員會、立法會工務小組和財務委員會審議時，又是一輪爭辯以及有可能發生的另一輪司法覆核。繁複程序和不確定因素，很可能令計劃耽誤8至10年以上。土地供應專責小組主席黃遠輝也曾言在香港填海造地，動輒需時15至20年。

因此，在香港區域以外建造，在中央政府支持下，由中國的施工單位興建，其立項包括環評的手續相對簡單得多，可避免冗長的香港模式諮詢過程以及司法覆核風險。成本方面，同樣工程，目前香港的成本往往是大陸5倍以上。在「海上飛地」範圍填海，可採用中國先進的吹沙填海技術，比一般香港採用的方法更簡單省時。估計在項目啟動設計日起的8年內，能有第一位居民入住。

內地施工 免冗長諮詢覆核

國家主席習近平在去年慶祝香港回歸20周年活動致辭時也曾鼓勵香港要「探索發展新路向、尋找發展新動力、開拓發展新空間」。及此，正值維港以外填海造地解決土荒的共識在社會上漸漸形成，大家不妨再向前走多一步，跳出一個更大的框框，探討一下「海上飛地」的可行性。

為香港謀劃未來，要有穿透未來的眼光、要有創新戰略的思維、要有海納百川的胸懷、要有排除萬難的堅毅。希望這個「香港2.0」的「B計劃」能讓市民深入討論。相信若此計劃能獲接受，港府是有信心、有能力去推動此計劃，從而為下一代創造條件，為香港未來締造一個創新、綠色、智慧、開放、和諧的世界級大都會。

▲ 香港缺地起樓，住屋問題多年未解，有團體認為本港謀劃未來，需要有創新戰略的思維。（資料圖片）