房地「舊蹺」也無妨兌現才是關鍵

評論

發布時間： 2021/10/07

本屆特區政府最後一份施政報告昨日公布，土地房屋繼續成為社會輿論最關注的焦點。總括而言，施政報告中在覓地方面提出一系列「大動作」，根據官方網頁所列的重點，主要包括：

1）推展《北部都會區發展策略》，把香港北部改造成活力十足和具吸引力的地區，為房屋、科技發展及其他產業提供更多土地；

2）檢視「綠化地帶」，以物色具潛力可發展土地；

3）制定建議，以改善祖堂的管理，釋放祖堂地的發展潛力；

4）重建西環邨及馬頭圍邨，以及在市建局的配合下，推動平民屋宇有限公司的大坑西邨重建計劃；

5）加快龍鼓灘（包括重新規劃屯門西）及馬料水的近岸填海計劃。

平情而論，除了「北部都會區」的規劃外，有關政策措施算不上「新政」。事實上，任何在房地產界稍有經驗的從業員都應該聽過，當中不少曾被土地供應專責小組（專責小組）在2018年提上議程，個別建議如改劃「綠化地帶」作房屋用途，更是早於2011年已開始實行。

不過，香港的土地房屋「死局」演變至今，我們實在不需要石破天驚的萬靈藥，只需要政府真的有此政治勇氣、政策魄力、還有最關鍵的執行力，落實這些「舊蹺」。即使全屬「舊瓶舊酒」，只要這些政策支票真的能成功兌現，筆者認為對香港社會，也是絕世佳釀了。

舊酒也可成佳釀落實耗時卻堪憂

盡管方向肯定正確，但落實的需時是個極大隱憂。翻閱2018年專責小組出版的公眾參與小冊子，發展局早就告訴社會：「即使尋覓到建屋土地，有關的規劃和工程準備以至建築都需要時間。」該小冊子第13頁所載的圖表13，更清楚列出在非熟地上建屋的一般程序，由規劃檢討、工程研究（約3年）、詳細設計（3至4年），到地盤平整（2至3年）、房屋建築（3至4年）等流程，需時11至14年。換言之，由「識別地塊」到「有樓入伙」，「十年八載」已經是「還得神落」的時間表。

土地房屋「破局」需更激進改革

由這個角度檢視上述施政報告的措施，其實都只是針對「土地來源」的問題，而非「發展流程」的速度。舉例說，下調強拍舊樓與出售祖堂地的門檻，當然能加快覓得土地，但即使加快收齊業權，相關地皮仍要經過上述一系列需時11至14年的流程。值得注意，這些工作與立法會沒有太大關係，因此沒有反對派的議會也不一定能加快有關程序。

換言之，多管齊下加快覓地固然是件大好事，不過要在未來10年甚至5年收效，則似乎言之尚早。雖然施政報告有提及「嚴謹審視城市規劃…要求，以進一步精簡發展流程」，但發展局早於2018年初已成立專責小組進行有關工作，而觀乎近幾年的房屋落成步伐，至今的成效似乎有限。

筆者認為，若不在架構和政策上作更多、更激進的改革，難言真正為香港的土地房屋窘境「破局」。例如，友欄林奮強先生早於2019年初為文建議當局大幅簡化《可持續建築設計指引》、要求地政總署和屋宇署看齊，要在「法定時限」內答覆修改地契事宜等。在這方面，智庫團結香港基金過去數年也提出了不業界關於加快流程、減少官僚程序繁文縟節的長期訴求。

除此之外，筆者更支持港大王于漸教授多年提倡的「私有化公營房屋」建議，讓現公屋租戶可以選擇以低廉價格購入其居住的單位，並同時改革現時資助出售房屋的補地價機制，以疏導一大部分香港家庭的置業訴求。篇幅所限，本文對有關政策的好處和理據暫按下不表，但重申建議背後的精神，正是由於香港停止大型土地發展計劃接近20年--而筆者亦多次比喻，建屋不是造麵包，今天「賣斷市」明天可以多焗幾百個，土地發展停下後再重啟需時甚久，上述的11至14年程序便是政府自己拿出的鐵證。因此，在今天指望增加房屋新供應的「流量」（flow）來解決房屋問題，實是緣木求魚，唯一還有些微希望的出路，就是活化現存房屋的「存量」（stock），即私有化公營房屋一途。

筆者支持任何能在短、中、長期增加土地供應的方案，但若希望這些政策消息能調控樓價、遏抑租金，則未免過分樂觀。告訴社會「10年後情況會改善」，畫餅充飢地給予希望，不會帶來任何形式的市場影響，因為在「情況改善前的10年」間，仍居於劏房的基層家庭依然要繳納昂貴租金；學有所成的年輕專業人士，亦不會因為政府說「多年後房屋供應會大增」，而選擇今天延遲結婚置業的決定。

結婚數字反彈＋低息助燃樓市

事實上，看看最新數據，第二季的結婚宗數按年反彈26%，較第一季錄得按年下跌18%大幅改善。可以預期，在疫情受控、兩輪消費劵、加上近日飲宴人數上限放寬等情況下，失業率將持續改善，因疫情而延後的結婚及生子需求將會釋放；同時，本港銀行同業拆息（HIBOR）第二季和第三季分別錄得0.09%及0.07%的11年底位，令實質利率在整體經濟仍未全面復甦的情況下，依然持續保持負數，也為樓市平添不少支持。

筆者和團隊開發的「樓市動向指數」本來預計，差餉物業估價署的樓價指數將在第二季破頂，並升穿400點水平，實際上指數在7月剛達397.7的歷史高位；而「樓市動向指數」在第二季最新報53.0（指數在50以上預計下一季樓價將錄得升幅，反之亦然），預期樓價在下半年整體將錄得5%的升幅，繼續刷新歷史高位。