銀行按揭息率差異擴大 H按P按如何選？

現時市場上實際按息主要介乎2.625%至2.875%，不少銀行上調H按封頂息及P按息後，按息已達2.875%。不像以往，H按並非不二之選，目前二手物業至抵按息以P按為主，個別銀行之按息仍低至2.625%（P-2.75%；P：5.375%），心水清的用家會知道這是銀行加封頂息率前的最好優惠，即是說，個別銀行仍可提供調整按息前的息率。而大型銀行提供二手物業的按息亦以P按較佳，全期可低至P-2.4%（P：5.125%），實際按息2.725%。

至於一手新盤，在市場上可找得比二手物業更好的按息優惠，現時至抵按息則以H按為主，大型銀行可為一手樓盤提供全期H+1.3%，封頂息率低至P-2.5%（P：5.125%），即實際按息是2.625%，亦屬於銀行調整按息前的最佳息率。此外，亦有部分中小型銀行提供一手物業的按息同樣低至2.625%，當中有H按亦有P按之選擇。但需留意，不同銀行或就上述優惠設有最低貸款額要求，由$200萬起或$300萬起不等，有些銀行亦已就上述按息優惠設定申請及提取貸款期限，加上年內息率仍會出現變化，不排除按揭優惠隨時再調整，有需要申請按揭的用家可及早把握機會爭取銀行批出至抵優惠。

綠色按揭有額外優惠

除了按息方面，銀行之間向客戶提供的現金回贈亦有頗大差異，根據不同貸款額、貸款類別的現金回贈可相差高達貸款額之0.2%至1%不等。有些銀行會為「綠建環評」認證之鉑金級及或金級建築物提供綠色按揭優惠，客戶可獲額外回贈獎賞高達數千元至萬多元不等，所以借款人可先確定有關按揭物業是否屬於銀行認可申請綠色按揭的樓宇。

市場上亦有銀行向客戶提供選擇，若客戶選用不設按揭存款相連戶口（mortgage link戶口）的按揭計劃，現金回贈金額可增加貸款額之0.1%至0.2%；但留意，尤其對於有日常儲蓄習慣或備用資金的按揭用家，善用此類mortgage link戶口在加息周期有很不錯的抵銷加息效果；雖然現時有部分定期存款息率或更吸引，但mortgage link戶口有存取資金彈性優勢、資金無需被綁死、亦沒有指定最低存額要求、存放日常儲蓄已有慳息效果，用家可按自己的財務狀況選擇。

限期定息計劃靈活性大

本港正值加息周期，近月有銀行推出定息按揭計劃，借款人可選擇為期一年或兩年定息期，定息率為2.75%，定息期後提供H按或P按，同樣設有市場水平之現金回贈。現時市場息率介乎2.625%至2.875%，預期年內按息將升至3厘或以上水平，而上述定按計劃之用家可於首兩年鎖定按息於2.75%低水平不變，相信可有慳息及抵銷加息的效果，亦可讓買家在置業初期鎖定月供金額不變免受息率上升影響。而且，一至兩年定息期具有較大靈活性，有別於傳統10年定按用家需以較高按息換取長年期固定息率。

舉例，成功申請上述定按計劃的借款人於今年12月底開始供樓，按揭額$500萬，25年還款期，首年按息固定為2.75%，假設期時市場按息已升至3%，借款人的每月供款相對市場浮息按揭減少約$645，當中利息減少約$1,042。若果明年按息繼續趨升，意味這款定按計劃相對市場按息進一步具有慳息效果。未來息率續升機會大，此定按計劃申請期快將完結，有興趣人士可加快步伐申請。