高估房屋供應 置業夢仍遙遠

貨尾重複計算 不應當新供應

現屆政府上任後多次表明要積極覓地建屋，並在去年年底訂下目標，要在10年內新增48萬個住宅單位，其中，公私營房屋比例為6：4。依此推算，2015/16至2024/25年度，公私營住宅的建屋目標分別為每年2.88萬及1.92萬個單位。

據當局8月底公布的私樓供應數字，連同貨尾、未售樓花、可隨時動工的項目，預期未來3至4年將增加8.3萬個私人住宅單位，創自2004年有紀錄以來新高。換言之，私樓年均供應量將首次突破兩萬伙，高於私營住宅10年建屋目標的年均數字。

但官方數字公布後不久，有評論質疑當局的計算方法，指私樓預測供應被人為高估。而另一邊廂，公營房屋方面，當局根據目前的覓地進度，稱10年內可興建25.4萬個新單位數目，但相比起28.8萬伙的建屋目標，仍有落差。到2025年，本港房屋供應究竟能否達標？

先說私樓供應。運輸及房屋局（運房局）每隔3個月會更新一次私人住宅一手市場的供應數字，截至今年6月底的數字顯示，當局預計未來3至4年大約可提供8.3萬個私營單位，包括5,000個「已落成樓宇但仍未售出的單位」（俗稱「貨尾」）、5.4萬個「建築中的單位（不包括已預售單位）」（即「未售樓花單位」），及2.4萬個「已批出土地並可隨時動工的項目」（下稱「隨時動工項目」）。

但中原集團創辦人施永青隨後撰文表示，只有入伙並付諸使用的樓宇單位，才可被視作真正供應。以上3項數字中，5,000個貨尾供應因去年已被納入計算，今年不應重複計算；其餘兩項則屬未落成的樓宇，難以確保能夠全部在4年內完工，並推出市場，因此實際供應量將大打折扣。

私樓「隨時動工」項目 須打折

或許有人認為，預計潛在供應量時，「隨時動工項目」應作一併考慮，因為當政府賣出住宅土地，發展商取得「開工紙」後，考慮到物料、人工成本的上升趨勢及其他因素，理應盡快施工，以減低成本。但事實反映，即使項目取得「開工紙」，亦不代表發展商會隨即動工；市場供求、樓價等眾多因素，也會影響發展商決定何時推盤。

舉例說，2011年透過政府賣地的住宅項目中，長實一幅位於中半山波老道的地皮，以及新鴻基地產的東半山司徒拔道前嶺南學院地皮，批地至今逾4年，仍然未知何時推出市場，可見未經「打折」的推算，很容易會高估供應量。

公營房屋供應量 距目標3成

按當局的統計方法，以未來4年為計，私營單位供應將按年增加逾兩萬個。不過若以較保守的方法推算，剔除「隨時動工項目」，並假設興建中但未售樓花單位全部落成，加上貨尾樓宇，實際供應量將只有5.9萬個（5,000加54,000），即按年新增約1.48萬個單位，只及當局承諾的年均增長目標（1.92萬個單位）不到8成。

若以樓宇實際落成量作為市場真正供應量，更不容輕看政府達成建屋目標的難度。金融海嘯之後，2009至2014年新落成私人樓宇單位，由0.71萬個反覆增至1.57萬個，平均每年約1萬個，但仍遠遠低於1990年代前後，動輒每年落成2萬至3萬個私人單位，亦與平均每年增加1.92萬個的目標，有一段距離。

至於公營房屋，前文提及，當局計劃10年內興建28.8萬個單位，包括20萬個公屋及約9萬個資助出售單位。但據房委會公營房屋建屋量最新數字，2015/16至2019/20年度，當局將興建7.56萬間公屋及1.76萬間資助出售單位，共計9.32萬個單位，即平均每年1.86萬個，跟目標（2.88萬）相差超過3成。政府審計署去年4月發表《規劃、建築及重建租住公屋單位》報告亦已指出，房屋署預計的公屋建屋量並不足以應付預測需求。

私樓的預計供應可能被「高估」，公營房屋供應亦怕難追目標。若建屋量無法達標，仍居於劏房、板間房、工廈等自嘲為「蟻民」的基層民眾，是否便難覓安身之所？答案關乎我們對住宅需求量的推算，以及一些難以單靠增建房屋解決的問題，需要另文討論。

▲ 香港樓價及租金不斷攀升，安居變作蝸居，置業安家是不少市民遙遠的夢。（資料圖片）