8成按揭+8年禁租售 助上車

收緊按揭幫倒忙 礙市民置業

既然35年房策蕭規曹隨沒法為市民帶來好處，特首提出「以置業為主導」的房策，本令人耳目一新。可惜，過往8年以金管局收緊按揭為首的政策、畏首畏尾的心態，卻好心做壞事！總結經驗，我們必須認清事實，釐清錯誤觀念，設計出不會刺激投資需求、亦無托樓價之險的方案，針對性幫有自住需要的市民置業。

（1）樓價過高，難以持續？

事實是，本港房屋持續供不應求。以《長策》供應目標計，過去5年本港私樓起碼短缺共3萬伙！不斷上升的租金就是鐵證：樓價上升還可能是投機炒賣所致，但租金卻肯定代表無花無假的居住需求！

自2010年起，即金管局一邊收緊按揭限制市民買樓，一邊把「樓市泡沫」掛在口邊的過去8年，私樓租金每年上升7%，跑贏同期家庭收入中位數的5%升幅，收租業主和租客們的財富距離愈拉愈遠。以高於儲蓄存款的折現率（3%），並參考過去30年的長期租金走勢（每年上升5%）推算，若以一生人居住得最「慳錢」為目標，以現值計，租樓比置業貴2至3倍！換言之推動樓價上升的，不是過度借貸，而是租金上揚！租金升勢不止，置業始終比租樓划算。坊間愛說「拒做樓奴」，但難道做「租奴」就不痛苦？

香港對上一次樓市大跌是1998至2003年。當時明顯是借貸過度的泡沫，系統風險極高，因為當時大量就業機會都和地產行業相關，樓市崩潰，便一併打擊就業市場。如今，各種和樓市表現無關的行業蓬勃、如旅遊、保險、驗證、高科技、醫療保健、地區總部、金融證券等發展亮麗，經濟比當年多元很多。即使樓價真的調整，也有大把非地產相關行業的人仍有工作和收入來吸納，樓價下跌只會被視為買入良機。再者，當年還未有「中國經濟」因素，如今國家GDP已是1997年的12倍！香港也多了大量海外買和租的需求。

（2）投機炒賣活動熾熱？

從回報角度看，香港樓市的投資價值極有限。已持有物業者買樓收租，需付15%的從價印花稅，以2.5%的租金回報計算，等於抵銷頭6年的租金收入！相比下市場上有更高回報、但可隨時套現的投資多的是，例如息率達4至5厘的房地產信託股票。講到底，金管局認為樓市升勢是過度借貸和炒賣產生的泡沫，才以為只要收緊按揭便可控制樓價。然而在各項印花稅「辣招」下，投機行為其實早已絕迹。持貨不足3年便沽出的住宅成交由2010年的3.6萬宗（佔總成交33%），下跌至2016年的500多宗（佔總數2%）。

投機早絕迹 用家主導市場

既然不是短炒盛行，也不是投資當道，剩下來唯一的解釋，就是本港樓市確是由有實際需要的長期用家支持。可惜，在金管局的首期要求下，600萬以上單位只能造6成按揭，即是要240萬首期！

因此，這批用家只能在融資比較靈活的一手市場置業，包括私樓新盤（發展商可提供較高成數的一按）和資助房屋（政府擔保可造高成數按揭）。如新世界發展旗下的屯門新盤，推出「首置計劃」提供92.5%按揭，收到近1,200人申請，超額近80倍。所以限制按揭有否推高一手樓價？肯定有！

中原研究部數據顯示，一手私樓買家經財務公司（主要是發展商旗下）而非銀行承造的按揭比率，由2016年落成新盤的13%，大增至2018年的24%！房協推出的兩個資助房屋項目，更錄得150倍的超額認購！共9.4萬份申請中，其中6成是18至30歲青年。

（3）樓價高=本地買家一定負擔不起？

過去8年金管局先後推出共8輪收緊按揭的「逆周期措施」，然而樓價沒有回調，只是買家面對樓價日高，愈抬愈多錢「上會」而已：現時新批樓按的平均貸款成數還不到50%！面對這吊詭情況，金管局不斷警告樓市「泡沫風險」的同時，為何卻沒有仔細研究這些買家的錢從何來？其實本欄也曾提出，過去30年不少港人因不同理由（移民、孩子出國讀書、與非港人結婚等），或曾在海外（如美、加、澳）和內地置業。這些地方的樓價同樣受量寬政策影響，升幅往往跑贏港樓。這些港人大可沽售境外物業，套現置業或資助子女首期。

（4）內地人買貴港樓？

中原研究指出內地買家佔樓市成交為9.3%。但須留意一手市場相關佔比高達12.8%，二手則只有7.3%；其中二手中小型住宅（成交價少於1,200萬）佔比更低，只有6.6%。反映即使本港樓市有一定內地買家參與，他們其實對理應是用家主導的二手中小型單位，影響有限。

換言之，金管局收緊按揭，客觀效果是令無法取得高成數按揭的二手市場冰封、癱瘓換樓活動，不但迫用家們在一手市場買選擇有限的新盤單位，還迫他們將貨就首期買了比實際需要細的單位！

令人更大惑不解甚至氣上心頭的，是上文所述已屬「較幸運」一群（可能甚至有父母資助首期），起碼能在較二手樓有溢價的一手市場置業。對於負擔不起新盤、但又趕着結婚或家中添丁的家庭，即使不買也要租！

租金支出有去無回 資產「蒸發」

假設8年前，一個家庭因為相信了金管局的警告、又或者因首期要求一夜之間大增而轉買為租（不論自願或被迫），等待樓市回調。假設租金回報率為2.5%，1年後即使樓價真的下跌，以4成首期計，2.5%「有去無回」的租金支出，其實等於抵銷了6.25%的樓價跌幅（6.25% * 40% = 2.5%）。即是，以有限的4成首期計，若樓價跌少於6.25%，便連租金支出都「冚唔番」！

更尤甚者，若樓價不跌反每年升10%，以4成首期計便等於要多儲樓價的4%，加上2.5%租金，即每年「輸掉」6.5%。8年下來，租金支出和額外首期合計，已達8年前樓價的52%！相反，若8年前已置業，則期間供款的本金部分，即買家能儲下的資本（以8成按揭、2.5%年利率、25年樓按計）已等於樓價的20%。

換言之，8年過去即使租金不加，租樓相比買樓也「蝕底」72%！以600萬樓價計，金管局措施等於把該家庭資產在8年間「蒸發」432萬！令人心痛的是，這群「不幸者」絕非少數：2011至2016年間，本港新增14萬戶家庭，其中近8成或11萬戶正是私樓租戶，私樓業主同期更不升反跌3萬戶！

新盤禁高成數按揭 遏樓價

建議一：禁止發展商為新盤提供高成數按揭

這解釋了何以買家寧願付出高額溢價，也要買比二手樓貴的新盤。用家首期有限，只能透過發展商的高成數按揭買新盤，總好過每遲買1年，便要損失1年租金支出和供樓可儲下的本金（即使樓價不升），要「輸兩頭」！客觀效果當然是推高樓價。故此筆者建議，政府考慮禁止發展商透過財務公司向買家提供高成數一按，把整個市場的「起跑綫」拉平，扭轉現時一手主導整體樓價的情況。

建議二：8成按揭+8年禁租禁售 比現有辣招更辣減少投資需求

此外建議指定樓價以下（如2,000萬）的單位，買樓自住家庭（現時50萬租客不會全部想買最小單位）可享首置按揭至最高8成，但購入物業後首8年不得放租或放售。8年限制是考慮到一個年輕新家庭用家買樓後8年，很可能孩子都5、6歲，實在有多一間房的必要。

這建議刻意傾斜本地首置用家、不利外來客和投資者。因為對買樓收租者而言，買樓已經要先付15%從價印花稅，若加上「8年禁租」限制，則要再「輸多」8年租金，即20%的樓價，等於35%稅率。至於外地或公司名義買家，當然和現時一樣，仍要付額外15%的買家印花稅。

相信此舉不會刺激樓價。因為新買家即使不上車也要租樓，以單位數目計根本沒有增加房屋需求。不過，全港有80多萬個私樓業主，而私樓租戶只有50萬個。幫助一個本來都要租樓的家庭成為業主，等於把用家由較小的水池（租賃）移至較大水池（買賣），一來一回，對樓價推升的力度，應比遏抑租金升幅的力度小；但卻扭轉了現時正不斷發生、租客財富被轉移至業主口袋的情況，是均富的好方法。

▲ 我們必須認清事實，設計出不會刺激投資需求、亦無托樓價之險的方案，針對性幫有自住需要的市民置業。　（資料圖片）