Partial

靈活造地不應停 清晰願景增信心

知‧析趨勢

發布時間: 2024/11/04

分享:

分享:

適逢新一份施政報告在10月中發表,多項土地房屋政策文件和數字亦相繼有所更新,展示了最新的供應前景及當局未來的政策措施,成為近日坊間討論的熱點。

雖然政府再次重申,造地的信心和決心仍然維持不變,但未來供應部署應該何去何從,受到社會高度關注。

科學部署 因應市況調整步伐

如果我們追本溯源,現時的造地計劃是經過多年的討論和研究,並對應社會不同方面的需求進行評估推算後所得出。再者,盡管供應前景在政府多年努力下已經有所改善,但尤其是未來十年較後期的熟地產出時間,仍然面對很多變數並有可能調整。加上造地是長年累月的大事,因此建立土地儲備有其必要,但因應市況的轉變,造地及推地的步伐也可靈活進行調節。

回顧近年社會對於造地的討論,不得不提就是2018年進行的「土地大辯論」。當時的土地供應專責小組透過全面檢視土地供應的來源、評估土地供應選項,以及開展公眾參與活動,收集社會就不同選項的利弊和相對優次的意見,從而作出取捨並協助制定整體土地供應策略。

此外,自2015年開始,政府也開展研究更新全港發展策略的空間框架,並在2021年10月公布《香港2030+:跨越2030年的規劃願景與策略》(《香港2030+》),為香港的土地供應及城市規劃訂定概括性方向。

以《香港2030+》為例,當中房屋用地的需求推算是根據當時最新的家庭住戶增長估算,加上人均居住面積,兩者結合成所需的樓面面積而得出。值得一提的是,為改善香港的居住質素,相關評估採用了較以往更高的人均居住面積數字,除了回應市民「住大啲」的訴求,亦希望鼓勵生育、居家安老,以及吸引人才。

此外,在經濟用地的需求推算方面,也考慮到香港需要發展如創新科技及物流等產業的空間需求。其他用地,如政府、機構及社區設施、休憩用地,及運輸基建設施等,也以土地/人口比例為依據估算得出,從而打造一個對長者友善、家庭友善,和宜居的城市。

已覓十年土地 長遠仍存變數

環觀香港的鄰近城市,新加坡也有進行類似的長遠土地規劃策略,其名稱為《概念規劃》(Concept Plan),用以構建新加坡未來數十年的發展願景,並每十年檢討一次。而為了將《概念規劃》的構想轉化成地方層面的規劃,新加坡也會透過《總體規劃》(Master Plan)列出了每地塊所允許的土地用途和地積比率,從而引領新加坡未來十至十五年的發展,並每五年檢討一次。

誠然,近年香港社會經濟環境也有不同的改變,而目前香港只會不定期更新土地供求的估算,難免令坊間擔心現時的造地計劃是否貼合最新的情況。因此,筆者建議政府可借鑑新加坡,更定期及較頻密地更新及檢視整體土地供求情況。

根據《香港2030+》內的建議,香港需在2019至2048年的30年內供應約7,000公頃土地,即每年平均約200公頃。對比最新的供應數字,在新一份的《未來十年可供發展土地供應預測》中,預計未來十年熟地供應量為約3,000公頃,即每年平均約300公頃,符合《香港2030+》的目標水平。由此可見,香港目前正步入造地的「收成期」。

然而,雖然當局已經物色到未來十年的土地供應,但這並不代表所有供應在今天已經全數實現,尤其是十年期較後期的遠期供應,仍然面對很多變數,因此達標並不是理所當然。

立法會在2023年通過修例,透過壓縮發展程序,令一般項目由生地變成可建屋熟地的時間,將由最少6年減至4年,新發展區等大規模項目則由13年大幅減至7年。盡管如此,造地過程當中仍涉及很多必要的環節,包括進行前期研究、通過法定程序、處理公眾意見、重置相關設施、以及清理平整土地等。以收地為例,為了讓受影響的住戶及/或商戶有更長的緩衝時間,部分土地的收回時間有可能需要稍作延遲,將令熟地產出時間或會有所調整。

為應對不可預見的因素,土地儲備尤其必要,特別是由於造地是長年累月的大事,我們可因應最新的市況調整步伐,但不應停止相關的工作。

汲取過往教訓 注重社會效益

面對樓市轉淡及地皮流標,令社會擔心市場供求關係失衡,讓本港又一次站在十字路口面臨抉擇。上一次,我們停止造地建屋長達十年,造成了供應短缺和居住質素下降,至今我們仍在努力應對和糾正後果。這深刻地提醒我們在制定土地房屋策略時要更具前瞻性,避免在解決當前問題的同時,製造未來的新問題。前事不忘,後事之師,我們必需要避免重蹈覆轍,即使面對短期的經濟波動,仍需保持戰略定力,按部就班地繼續分階段推展造地工作,並因應最新經濟狀況調節推地步伐。

歸根結柢,土地是所有活動的載體,亦是一個城市支撑社會及經濟發展和改善生活質素必不可少的資源,因此其供應主宰社會的發展軌迹。

固然造地牽涉工程造價和賣地收入,但一個更全面的成本效益分析,亦不能忽略項目所帶來的多方面社會效益。有見及此,當局需制定有遠見的人口和產業政策及明確的發展目標,科學計算項目成本效益,並且進行更多解說,回應坊間上的疑慮,才能增加社會對於未來發展計劃的信心。

---------------------------------

【知識庫】《香港2030+》報告重點

•推算2019年至2048年整體土地需求估計約5,800至6,200公頃。已推展或處於較成熟規劃階段的土地供應約3,200公頃,到了2048年,香港將欠缺約2,600至3,000公頃土地。

•以平均每戶2.6人計算,新增單位的人均居住面積在加入10%及20%改善居住空間的考慮後,將分別為215和237平方呎。

•政策主導經濟用途的土地需求由2016年評估的257公頃,增加至是次評估的860公頃(下限)。

•兩個都會區:維港都會區及北部都會區。

雖然當局已物色到未來十年的土地供應,但較後期的遠期供應仍面對很多變數,因此達標並不是理所當然。(資料圖片)

撰文 : 葉文祺 團結香港基金副總裁兼研究部聯席主管
梁躍昊 團結香港基金土地及房屋研究主管

欄名 : 知‧析趨勢